Ипотека: госпрограммы, страхование, вычеты и права заёмщика

Государственные программы

По льготным программам банк выдаёт кредит по сниженной ставке, а государство субсидирует ему разницу. Условия меняются постановлениями Правительства, поэтому ниже — только то, что опубликовано на официальных страницах Минфина России и ДОМ.РФ по состоянию на 25 сентября 2026 года. Участвует ли конкретный банк в программе и на каких условиях — на его странице программы.

• Семейная ипотека. Для договоров, заключённых по 30 сентября 2026 года: ставка до 6% для семей с ребёнком до 6 лет включительно, с двумя и более несовершеннолетними детьми или с ребёнком-инвалидом; лимит льготного кредита 6 млн рублей, в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн; первоначальный взнос от 20%; с 1 февраля 2026 года супруги обязательно созаёмщики, льготный кредит — один на семью. 24 сентября 2026 года Минфин сообщил о новых условиях для договоров с 1 октября 2026 года: хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет, а ставка и лимит зависят от числа детей — в регионах от 10% и 6 млн рублей при одном ребёнке до 2% и 10 млн при пяти и более, в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — от 12% и 12 млн до 4% и 18 млн. Программа действует до 31 декабря 2030 года.
• Дальневосточная и арктическая ипотека. Ставка до 2% на жильё в Дальневосточном федеральном округе и на сухопутных территориях Арктической зоны; лимит 6 млн рублей, 9 млн — при площади от 60 м² (кроме вторичного жилья); взнос от 20%; срок кредита не больше 242 месяцев; договор — до 31 декабря 2030 года. Участники — молодые семьи (оба супруга младше 36 лет), одинокие родители младше 36 лет, многодетные семьи, участники программы «Дальневосточный гектар», педагоги и медики государственных учреждений и другие категории из постановления Правительства № 1609 от 7 декабря 2019 года.
• IT-ипотека. Ставка до 6% для граждан до 50 лет включительно, работающих в аккредитованной ИТ-компании; лимит 9 млн рублей, взнос от 20%, только новостройки и строительство дома; Москва и Санкт-Петербург в программу не входят; требования к доходу зависят от населённого пункта (условия ДОМ.РФ в редакции от 28 августа 2026 года).
• Сельская ипотека. Ставка от 0,1 до 3% на жильё на сельских территориях; лимит 6 млн рублей, взнос от 20%, срок кредита до 25 лет (постановление Правительства № 1567 от 30 ноября 2019 года). Участники — работники агропромышленного комплекса, социальной сферы и ряда других отраслей на сельских территориях, индивидуальные предприниматели в АПК, участники СВО и их супруги.
• Выплата многодетным семьям до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки — если третий или последующий ребёнок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года, а ипотечный договор заключён до 1 июля 2031 года; выплата однократная (закон № 157-ФЗ от 3 июля 2019 года).

Источник условий: Минфин России, ДОМ.РФ — 25.09.2026

Страхование при ипотеке

Застраховать сам предмет залога — квартиру или дом — от утраты и повреждения обязательно, если договор ипотеки не предусматривает иного: залогодатель страхует его за свой счёт на полную стоимость, но не ниже суммы долга (ст. 31 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Страхование жизни и здоровья заёмщика по закону не обязательно, но влияет на цену: если это записано в договоре, при отказе от такой страховки банк вправе повысить ставку — не выше ставки по сопоставимым кредитам без страхования (ч. 11 ст. 7 353-ФЗ). Правила о возврате части премии при полном досрочном погашении кредита распространяются и на ипотеку (ч. 13 ст. 11).

Налоговые вычеты

При покупке жилья можно вернуть часть уплаченного НДФЛ через имущественный вычет: с расходов на покупку — до 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и отдельно с уплаченных процентов по ипотеке — до 3 млн рублей (п. 4 ст. 220). Расчётно, при ставке НДФЛ 13%, это до 260 тысяч и до 390 тысяч рублей возврата; вычет получают те, кто платит НДФЛ.

Досрочное погашение и ипотечные каникулы

Ипотечный кредит, взятый на личные нужды, — потребительский, поэтому его можно погасить досрочно полностью или частично, уведомив банк не менее чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает срок короче (ч. 4 ст. 11 353-ФЗ). При частичном погашении стоит заранее выяснить, что уменьшится — срок или ежемесячный платёж.

Ипотечные каникулы — отсрочка или уменьшение платежей на срок до 6 месяцев — положены заёмщику в трудной жизненной ситуации, если заложенное жильё для него единственное, а сумма кредита не превышает установленный лимит (ст. 6.1-1 353-ФЗ). По разъяснению Банка России, лимит сейчас — 15 млн рублей для всех регионов.